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|城市更新专题研究系列·03·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 导语

3月17日，葛洲坝与天心区共商合作的新闻中，葛洲坝集团与天心区政府当时的说法比较含蓄——“双方就深化城市基础设施建设领域合作深入交换意见，并达成广泛共识”。

其含义真的如此简单吗？

自该新闻出来后，长沙有媒体评论为“葛洲坝或首进长沙”，我们觉得这个观点与葛洲坝的实际情况有所出入，不太准确。

下面会来解读。

02 葛洲坝与天心区新开铺的九年不解之缘

据天眼查和企查查等股权联系资料显示，中国能建、葛洲坝、湖南省电力线路器材有限公司三者，如果索源的话，为了拿下“湖南省电力线路器材厂”项目，早在2013年3月29日就成立了“葛洲坝（长沙）房地产开发有限公司”，而正式进入天心区新开铺。

其中的变化主要有：

2014年12月12日，中国能建装备有限公司100%股权并购“湖南省电力线路器材厂”，同时将名称变更为“湖南省电力线路器材有限公司”。

上述葛洲坝长沙地产公司在器材厂并购前一年多就注册，也表明葛洲坝在对该项目的考虑上已经非常成熟，进而搭建起地产项目公司平台。

尔后，2017年，湖南省电力线路器材有限公司住所地址，从“长沙市天心区新开铺路97号”变更为“湖南浏阳高新技术产业开发区坪头北路3号”，表明原电力线路器材厂在政府的“退二进三”的要求下，将厂房和园区搬到了浏阳。

因此，原来厂区的约121亩地，就会腾出来。

怎么运作？葛洲坝当时应该是想进行地产开发的，不然就不会提前注册项目公司。

可能是土地变性各操作上，遇到了不少阻力，“葛洲坝（长沙）房地产开发有限公司”，在2021年4月8日将该名称变更为“葛洲坝（长沙）建筑装饰工程有限公司”，可见其无奈。

电力线路器材厂地块，自2017年春节后就启动了招商和转让的工作。

睿诚研究院曾经协同碧桂园和北辰等一起，就该地块的合作事宜洽谈了近五个月时间，最后由于土地从工业用地变性为商住用地、商住比调整难度很大、以及厂部要求签约先付2亿元的保证金且不担保最后摘牌的可控性等而放弃。

市政府2014年当时，针对长沙市内的工业用地出台了一个环保性搬迁的土地处置政策，很多项目由于各类原因未在该政策有效期内达成目标纷纷搁浅，该地块受此影响而拖时多年。

03 新开铺板块的变化

2018年，天心区政府就启动了长沙机床厂及周边地块棚改项目，该项目位于葛洲坝电力线路器材厂地块南边，两者间隔了安居城和仁和家园两个老项目。

据政府和媒体相关资料显示，长沙机床厂及周边地块棚改项目在2020年准备给融创中国来开发的，当年8月8日，长沙市人民政府与融创中国控股有限公司签署战略合作框架协议。

此棚改项目原定2021年长沙第三次集中供地时要挂牌的，据业内朋友反映，政府在城市更新的大要求下对原来的规划有较大调整、同时融创的资金状况彼时也不太佳等，最终政府未将该地块如期挂牌。

业内流传说，该项目名称为“长沙融创中心”，其主要规划情况为：

该项目所在地正是长沙机床厂地块，位于新开铺路与木莲路交汇处，一期项目总面积458亩（可出让213亩），净地面积约200余亩，容积率3.0至3.5，商住用地。项目总投资额约100亿元，定位为省府片区地标性商业综合体，业态主要由购物中心、品牌体验店、特色文化商业街、5A甲级写字楼、高端住宅等组成。

好像扯远了，可能有人会问，这与葛洲坝有什么关系？

接着往下看咯。

04 葛洲坝的机会与动作

上述长沙机床厂及周边地块棚改项目，去年未能完成政府预定的挂摘牌计划，“领导不高兴”是必然的，孙宏斌也无甚面子，自去年下半年就不来长沙考察了。

其一，时乘城市更新国策东风。

自2021年城市更新行动列入“十四五”规划纲要，成为国家战略，由此开启了城市更新的新纪元。

长沙城市更新的动作也颇多，如在2021年密集颁布了《关于全面推进城市更新工作的实施意见》（长政办发〔2021〕14号）、《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》（长政办发〔2021〕27号）和《长沙市城市更新专项规划（2021-2025）公示稿》三大相关政策，天心区新开铺原来的棚改模式，在市政府各政策下进行了重新的规划和安排，不再局限于传统的棚改方式，而纳入长沙城市更新的大局中。

在上述三大文件中，就市内存留的工业用地的退出方式和发展提出了系统的指引政策，也因此给葛洲坝上述地块的处置带来了新的发展契机。

其二，区域内新开铺长青厂城市更新项目，央企中房集团落地生根。

2021年4月16日，中房集团公司与长沙市天心区政府签署新开铺路423号地块城市更新项目（长青厂项目）合作协议。

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